전세사기 피해는 최근 몇 년간 꾸준히 증가하며 많은 분들의 경제적 안정과 심리적 안정을 위협하고 있습니다. 특히 '빌라왕' 사건과 같은 대형 전세사기가 연이어 발생하며, 전세사기에 대한 경각심이 높아지고 있습니다. 이번 글에서는 전세사기의 유형과 실제 사례를 소개하고, 전세사기를 당하지 않기 위해 알아두어야 할 예방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세사기 유형과 수법 예방방법 바로보기
목차
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전세사기 종류와 사례
전세사기는 크게 중복계약, 깡통전세, 이중계약 등으로 나눌 수 있습니다. 각 유형은 피해자의 부주의와 신뢰를 악용하여 전세금을 착취하는 방식입니다.
첫 번째, 중복계약은 동일한 부동산에 대해 여러 명에게 중복하여 임대차계약을 체결하는 수법입니다. 각 임차인은 자신이 유일한 임차인이라고 믿고 전세금을 지불하게 되는데, 이 때 사기꾼이 가짜 서류나 허위 정보를 이용해 임대인으로 가장하는 경우가 많습니다.
중복계약의 경우 후순위 계약자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 실제로 서울 강남구의 한 사건에서는 사기꾼이 고급 빌라를 대상으로 수십 명과 중복계약을 체결하여 피해자들이 전세금을 회수하지 못하는 사례가 있었습니다.
두 번째, 깡통전세는 주택의 실제 가치보다 과도한 전세금을 요구하는 방식으로, 주택 가격 하락 시 전세금을 돌려받지 못하는 위험이 발생합니다. 보통 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 있다고 봅니다. 특히 집주인이 주택을 담보로 과도한 대출을 받은 경우, 대출금 상환을 위해 집을 매각하더라도 전세금을 돌려주지 못할 위험이 있습니다.
실제로 시세보다 높은 전세금을 내고 계약을 체결했지만, 주택이 경매로 넘어가면서 전세금을 회수하지 못한 사례가 있기도 했습니다.
세 번째, 이중계약은 부동산 거래나 임대차 계약에서 발생할 수 있는 문제로, 한 물건에 대해 두 명 이상의 거래 당사자와 계약을 맺는 행위를 말합니다.이중 계약은 중복계약과 수법은 비슷하지만 계약의 영역에 따라 차이가 있습니다.
일반적으로 중복계약은 월세나 전세 등 임대차 계약에서 발생하며 이중계약은 주로 부동산 매매 계약에서 발생합니다. 이중계약의 경우 부동산 매매 계약에서의 사기인만큼 사기 액수가 더욱 크고, 법적으로 무효가 될 수 있으나 각 계약 상대방 간에 법적 분쟁이 발생할 수 있기에 주의하셔야 합니다.
전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트
전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전후로 철저한 검토와 확인이 필수적입니다. 전세계약을 실시하기 전 체크리스트는 아래와 같습니다.
첫째, 집주인의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다. 만약 집주인에게 세금 체납 이력이 있다면, 조세채권 우선의 원칙에 따라 국세가 임차인의 보증금보다 우선하여 회수될 수 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 세무서를 방문하거나 집주인에게 지방세/국세 납부증명서를 요구하시면 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
둘째, 부동산 관련 공문서를 철저히 확인해야 합니다. 등기사항증명서를 통해 집주인과 실제 소유자 일치 여부를 확인하고, 건축물대장으로 불법 건축물 여부를 확인해야 합니다. 또한, 전입세대열람 내역서를 통해 이중계약 여부와 보증금 총액을 확인할 필요가 있습니다.
셋째, 전세 매물의 시세를 확인하는 것도 중요합니다. 주변 시세와 비교하여 터무니없이 낮거나 높은 매물은 그 이유를 반드시 파악해야 합니다. 이를 위해 국토교통부의 실거래가 공시시스템을 활용하여 기존 거래가를 확인할 수 있습니다.
전세사기 방지를 위한 계약 후 절차
임대차계약을 체결한 후에도 몇 가지 중요한 절차를 반드시 이행해야 합니다.
첫째, 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자는 임대차계약 날짜를 공공기관에서 공식적으로 확인받는 절차로, 누리집이나 주민센터에서 신청 가능합니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료가 될 수 있으니 반드시 신청하셔야 합니다.
둘째, 등기사항증명서를 확인하여 선순위 권리자를 반드시 확인해야 합니다. 등기사항증명서의 '을구' 항목을 통해 보증금 총액과 선순위 권리자 내역을 체크함으로써 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
셋째, 전입신고를 통해 임차인의 대항력을 확보해야 합니다. 전입신고는 신고 다음날부터 효력이 발생하며, 이를 통해 주택이 경매로 넘어가도 계속 거주할 수 있고 전세보증금 반환 시에도 유리한 위치를 점할 수 있으니 꼭 하셔야 합니다.
아래의 사이트에서 온라인으로 전입신고가 가능합니다.
전입신고 | 민원안내 및 신청 | 정부24
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www.gov.kr
마지막으로, 계약서에 특약사항을 기재하여 안전장치를 마련하는 것도 중요합니다. 예를 들어, 전입신고 효력이 발생하는 계약일의 다음날까지 다른 근저당권이 설정되지 않도록 하거나, 계약 후 발견된 근저당 사실로 인한 계약 해지 및 보증금 반환 조건을 명시할 수 있습니다. 이러한 조치를 통해 전세사기 피해를 사전에 방지하고 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
오늘은 전세사기 사례와 예방법에 대해 자세히 알아보았습니다. 전세사기가 성행하는 요즈음, 여러분의 자산을 안전하게 지켜내셔서 행복한 나날을 보내시면 좋겠습니다. 이상으로 포스팅 마치겠습니다.